ซีพีออลติดต่อมาขอเช่าที่ทำเซเว่น ต้องคิดค่าเช่าที่ยังไง

      คุณ Lord of Skeleton ได้ออกมาตั้งกระทู้ขอคำแนะนำ โดยระะบุว่า 'มี จนท.ซีพีออล ติดต่อมาขอเช่าที่ทำเซเว่น ปกติคิดค่าเช่าที่ยังไงครับ' ที่กว้างประมาณ 18 เมตรครับ ลึก40 เมตร ผมซื้อมาประมาณ3ปี ด้วยราคาประมาณห้าล้าน ด้วยทำเลที่ส่วนตัวผมคิดว่าดีพอสมควรคือ คิดถนนสี่เลน ติดตลาดเทศบาล อำเภอต่างจังหวัด ฝั่งตรงข้ามเป็น ตลาดเทศบาล ที่ทำการเทศบาล และสถานีตำรวจ ฝั่งเดียวกัน ห่างไปประมาณ 50เมตรเป็นโลตัสเอ็กตร้า ลูกค้าเยอะพอสมควร

     ทางนั้นเสนอมา คือขอเช่าทั้งหมด ประมาณสองงาน หรือ ไซส์เล็กสุดคือ. 12×20เมตร ระยะเวลาเช่า12 ปี โดยให้ผมเสนอราคาไปก่อน ที่ตรงนี้เดิมวางแผนไว้ว่าอีกสองปี จะขึ้นอาคารพาณิชย์สามห้อง เหลือไว้ประมาณสามเมตร เป็นถนนเข้าด้านใน เผื่อไว้ทำอพาร์ตเมนต์เล็กๆ(ที่ลึกสี่สิบเมตร  ให้สถาปนิกดูโฉนดแล้ว พอทำได้ครับ) วางแผนไว้ถ้าพัฒนาเต็มสเกล จะสร้างรายรับประมาณ 5-6หมื่น/เดือน เนื่องจากไม่เคยมีประสบการณ์ดีลกับทางซีพีออล เลยอยากจะขอคำแนะนำครับ ควรจะเรียกไปเท่าไหร่ก่อนดีครับ ขอบคุณครับ 

     จากโพสต์ดังกล่าวได้มีชาวเน็ตหลายๆท่านเข้ามาแสดงความคิดเห็นกันอย่างมากมายมายดังนี้ [ads]

ความคิดเห็นจากคุณ สมาชิกหมายเลข 5368942 

ประสบการณ์ผมนิดนึงกับ7-11มาเล่าเผื่อเป็นประโยชน์

สักประมาณ14ปีก่อน ผมมีตึกพาณิชย์ต่างจังหวัด3ชั้นกว้าง4เมตรให้เช่าปีต่อปี อยู่ที่8,000บาท/เดือน ซื้อมาราคา1.8ล้านบาท (แถวเดียวกันก็ให้เช่าราคาเดียวกัน) พอดีคนเช่าหมดสัญญา7-11 มาติดต่อขอเช่า(เป็นเจ้าเเรกของอำเภอเลย) ขอเช่าเดือนละ7,000บาท ขอสัญญา3ปี(หมายความว่าถ้า3ปีเขาเช่าต่อ ผมสามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้แน่นอนถ้าเขาโอเคกับสัญญาใหม่) แต่ผมบอกผมให้คนเก่าเช่าอยู่8,000บาท ถ้าจะเช่าก็ต้อง8,000เท่ากัน และในสัญญา3ปี ผมจะขอรับเงินค่าเช่าเป็นรายปีๆละครั้ง ไม่รับเป็นรายเดือน(คนก่อนผมก็รับค่าเช่าปีละครั้งหรือบางคนก็ชำระทีละครึ่งปี ผมขี้เกียจตามทวง) อีกอย่างนึงผมไม่ง้อเพราะตึกผมคนเช่าไม่เคยขาดเพราะอยู่แหล่งชุมชน สุดท้ายเขารับเงื่อนไขจ่ายรายปีของผมไม่ได้ ก็จบไป ผมก็ให้ร้านขายอาหารมาเช่าเเทน (แต่ส่วนมากระเเวกนั้นเขาเก็บรายเดือน) 7-11ก็เลยไปเช่าระเเวกใกล้ๆกันห่างไป100เมตร ทุบบ้านไม้เเก่าๆสร้างห้องใหม่อย่างสวยเลย เรทค่าเช่าที่8,000 จ่ายรายเดือน แต่สัญญากี่ปีไม่เเน่ใจ ตอนนี้ก็เปิดมา14ปีละ 

ผมคิดว่าราคาค่าเช่าอย่างน้อยควรเป็นอัตราใกล้คียงระเเวกนั้น ไม่มากเกินไป ไม่น้อยเกินไป สมเหตุสมผล เพราะเขาก็ต้องสืบราคามาบ้างอยู่แล้ว และ ถ้าจะเช่า12ปี ควรมีข้อกำหนดว่ากี่ปีจึงจะปรับราคา ไม่ใช่จะเช่า12ปี ราคาเดิมตลอดมันเป็นไปไม่ได้ อย่างน้อยคุณต้องคิดบวกอัตราเงินเฟ้อปีละ3-4%ด้วยเป็นอย่างน้อย) หรือไม่ก็หดสัญญาให้สั้นลงเหลือ3-6-8-12 ปี ลองคุยกันดู และลองเปรียบเทียบว่าลงทุนเองจะเหนื่อยมั้ย คุ้มมั้ย คาดหวังผลตอบแทนจะเป็นตามนั้นแน่มั้ย หักค่สบริหาร ค่าเเรง หรือ ค่าดอกเบี้ยกรณีกู้เเบงค์ คุ้มมั้ย?  เป็นผมนะ ถ้าต้องทำเองกู้เอง เหนื่อยเอง ถ้าผลตอบแทนพอๆกันหรือน้อยกว่สนิดหน่อย ผมยอมให้เช่าดีกว่า 

ความคิดเห็นจากคุณ kitagawa_keiko  

7 เช่าเท่ากับราคาทั่วๆไปเช่า เรทราคาพื้นที่นั้นๆ ถ้าเราคิดแพงกว่าที่ไกล้กันเขาก็หาที่ถูกที่สุด เพราะเขาขายตัวเองได้อยู่แล้ว เอาละแวกไกล้เคียงได้ก็พอ ถ้าคิดโปรเจคที่มำเงินได้มากกว่าที่ 7 เช่าทำโปรเจคเดิม ลองเสนอไปดูครับว่าเท่าไหร่ [ads]

ความคิดเห็นจากคุณ สมาชิกหมายเลข 3858264 

แถวบ้านเราหน้ากว้างราวๆ12 เมตร(3คูหา) ลึกประมาณ20เมตร หัวมุมถนนติดตลาดเล็กๆคนผ่านมาซื้อของในตลาดราวๆวันนึงก็700-800คน นอกตัวเมือง คิดค่าเช่า 8หมื่นต่อเดือน เป็นมินิบิ๊กซี มีเซเว่น 3 แห่ง อยู่ใกล้ๆล้อมรอบห่างกันไม่เกิน30เมตร กับโลตัสเอ็กเพลสห่างออกไป 10 เมตร มินิบิ๊กซีมาตั้งหลังสุด

ความคิดเห็นจากคุณ มะฮู้ 

บ้านเราให้ธนาคารเช่า เป็นอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น 2 คูหา ค่าเช่าเดือนละ 2.5 หมื่น ทำสัญญารายปี อำเภอเล็กๆนะ แต่ทำเลดี แถวนั้นไม่เคยมีใครได้ราคาเท่านี้เลย ลองเสนอราคาดูค่ะ เค้ามีงบในใจอยู่แล้วว่าจ่ายสูงสุดได้เท่าไร

ความคิดเห็นจากคุณ สมาชิกหมายเลข 744932 

ดิวกับเครือนี้ ไม่มีซินเซียนะคะ บอกไว้เลย ระยะเวลาเช่า 12 ปี เค้าทำตึกเอง คุณไปดูวัสดุกับโครงสร้างอาคารที่เค้าสร้างดีๆ นะ มันก็มีอายุการใช้งานอยู่ได้แค่นั้นแหละ 

ความคิดเห็นจากคุณ สมาชิกหมายเลข 3041440  

เค้ามีราคาในใจอยู่แล้ว เราก็เรียกไปก่อนซัก50000บาทต่อเดือน ถ้าไม่ไหวเดี๋ยวเค้าก็ต่อคุณเองค่ะ ถ้าต่อแล้วได้ตามเป้าเราก็เอาเลยค่ะ คุณจะมีเงินใช้ไปอีก12ปีอย่างต่ำ แต่อย่าลืมคิดเรื่องภาษีด้วยนะคะ ว่าใครจะเป็นคนจ่ายแล้วตอนปรับปรุงร้านอีก ค่าเช่าเราต้องได้ทุกเดือนนะคะ ไม่ใช่เค้าปรับปรุงร้านทีนึงจะไม่จ่ายค่าเช่าไม่ได้นะคะ ดูสัญญาดีๆด้วยค่ะบางทีเค้าแอบหมกเม็ดไว้ในสัญญา

ความคิดเห็นจากคุณ สมาชิกหมายเลข 4591568  

มีญาติเคยให้เจ้านี้เช่าทำ 7~11  ถ้าทำเลไม่ดีจริงๆ เขาไม่มาขอเช่าแน่ๆ ราคาเช่าที่ได้ ก็ถือว่ามากเช่นกัน จขกท. ลองตั้งค่าเช่าต่อเดือนในใจ แล้วบวกไปอย่างน้อย 20%  ถ้าเช่าระยะยาวเกิน 3 ปีขึ้นไป ระบุไปเลยว่าค่าเช่าปรับขึ้นกี่เปอร์เซ็นต์ในระยะเวลาไหนบ้าง 

ความคิดเห็นจากคุณ augusta47  

บอกไว้เป็นข้อมูลนะครับ  ของผมสร้าง apartment ไว้ แล้วมีทำลานจอดรถ ไว้ประมาณ 2 งาน พอสร้างเสร็จมี fam มาติดต่อขอเช่าที่ดินบริเวณลานจอดรถ  บางส่วน ถ้าจำไม่ผิดจะหน้ากว้าง 12 เมตร ลึก 10 เมตร  เขาให้ค่าเช่าประมาณ 28000 /เดือน แล้วปรับเพิ่มทุก 3 ปี ระยะเวลา 12 ปี  แต่สุดท้ายก็ไม่ได้เอาครับเพราะ ว่ากลัวที่จอดรถลูกค้าในตึกไม่พอครับ 

ความคิดเห็นจากคุณ  สมาชิกหมายเลข 5374068  

ล็อคอินมาตอบให้โดยเฉพาะเลย… ผมคนนึงที่มีอาชีพในการหาพื้นที่เปิดร้านค้าปลีกคล้ายๆกัน 

1.สัญญาจะแบ่งเป็น 2 ฉบับ คือ ตอบแทนสิทธิ์ และ สัญญาเช่า ทำไมถึงแบ่งเป็น 2 ฉบับ ลองหาข้อมูลในกฎหมายดู

2.โดยปกติ การเช่ามากกว่า 5 ปี จะต้องจดสิทธิ์ที่กรมที่ดิน แต่ในกรณีของบริษัท จะทำเป็นในรุปแบบ 3+3+3+3 โดยมีคำมั่นว่าจะให้เช่าผูกมัดเจ้าของที่ดินอยู่ สัญญา 3 ปีแรก หมดไป จนท.จะนำสัญญา ฉบับใหม่มาให้เจ้าของที่เซ็นพร้อมขึ้นค่าเช่า 10% (แต่บางกรณี ไม่ขอขึ้นค่าเช่าก็มี ขึ้นอยุ่กับการเจรจา ถ้าเจ้าของที่ไม่ให้เช่าต่อในสัญญาปีที่ 4-6 จะมีการฟ้องเกิดขึ้น เพราะมี "คำมั่น" แนบท้ายในฉบับแรก) [ads]

3.บริษัทสามารถออกจากพื้นที่ได้ก่อน 30 วันโดยแจ้งเจ้าของที่ดิน โดยที่เจ้าของที่ไม่ได้ค่าเสียหายก่อนครบสัญญา (ค่าเสียหายก่อนครบสัญญาขึ้นอยุ่กับการเจรจาเช่นกัน)

4.ในส่วนของราคา คุณควรเปิดราคาเผื่อต่อไว้ก่อน เพราะทางบริษัทจะกดราคาคุณแบบหัวทิ่มดินแน่ (ผมคนนึงที่ชอบกดราคา เจ้าของที่ด้วยเช่นกัน)

**เอาราคาที่เราพอใจ แต่อย่าลดให้มาก เพราะเค้าจะมาไม่ขอขึ้นค่าเช่าเราอีกครั้งในปีที่ 4

***สงสัยอะไรหลังไมค์มาได้นะครับ เด่วจะชี้แจ้งให้ แต่ถ้าเซ็นสัญญาจริง อ่านสัญญาดีๆนะครับ.. 

     สำหรัยเรื่องนี้ก็อาจจะเป็นประโยชน์สำหรับคนที่มีที่ดินเปล่า แล้วอยากปล่อยเช่านะคะ แต่ทั้งนี้ก็ต้องขึ้นอยู่กับทำเล พื้นที่ด้วยนะคะ รวมทั้งก่อนจะเซ็นสัญญาเช่าที่ก็ต้องอ่านทบทวนให้ดีก่อนนะคะ 

ขอขอบคุณที่มาจาก : Lord of Skeleton